La nueva ley de alquileres entró en vigor en julio de este año. De acuerdo con la ley, el valor mensual pagado por los inquilinos se actualizará una vez al año de acuerdo con una fórmula que tiene en cuenta la inflación y la evolución de los salarios a partes iguales.

Por esa razón, la primera actualización bajo esta nueva regulación solo se aplicará en julio de 2021 (para quienes firmaron sus contratos en julio de este año).

A través del comunicado B 12059, el banco central definió qué índices -y en qué términos- se tendrán en cuenta en la elaboración del índice para Contratos de Locación (ICL).

La primera actualización de esta nueva regulación no se aplicará hasta julio de 2021 para quienes firmaron sus contratos en julio de este año.

Desde el día 17 de cada mes hasta el día 16 del mes siguiente, incluidas ambas fechas, el ICL se actualizará según el factor diario que surja del Índice Nacional de Precios al Consumidor (IPC), con dos y tres meses de anticipación.

Y el valor de la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE), con dos y tres por adelantado.

Una de las dudas en el sector inmobiliario era qué fechas se tomarían de cada indicador, ya que el IPC suele publicarse 15 días después de finalizado el mes y la publicación de RIPTE se realiza 45 días después de finalizado el período correspondiente.

«Estamos orgullosos del equipo que logramos construir. Terminamos con uno de los abusos más importantes que sufren los inquilinos. El aumento trimestral o semestral es profundamente injusto y perjudicial.

Ahora esperamos que pronto estén listas las bases para registrar todos los arrendamientos en la AFIP ”, enfatizó Gervasio Muñoz, de Inquilinos Agrupados.

En los contratos previos a la entrada en vigor de la nueva Ley de Alquileres se pactan actualizaciones de valor trimestrales o semestrales, pero sin índice de actualización.

La primera tasa de actualización ahora debería establecerse en julio de 2021, cuando se complete el primer año del contrato de arrendamiento según la nueva ley.

Con la nueva ley, los arrendamientos deben tener al menos tres años. Otro punto a destacar al contratar garantías para alquilar, es que el monto del depósito de garantía no puede ser mayor que el equivalente al primer mes de alquiler.

La nueva ley de alquileres establece que si se requieren garantías para alquiler en un lugar de residencia, el arrendatario debe presentar al menos dos de las siguientes alternativas: título de propiedad, fianza bancaria, fianza, fianza o fianza personal. que se documentará con un recibo de salario o certificado de ingresos.

Ahora le toca a la AFIP regular el método por el cual los propietarios deben registrar los arrendamientos. Este es uno de los nuevos requisitos incluidos en la nueva ley.

Impacto en el mercado

Casi dos meses después de la entrada en vigor de la nueva ley, según un estudio realizado por la plataforma inmobiliaria Zonaprop, que muestra los valores solicitados por los propietarios, los precios en julio mostraron un incremento promedio de 7,9% en promedio.

Este es el mayor incremento mensual desde que la empresa comenzó a publicar los valores ofrecidos en los anuncios, en marzo de 2012.

«La reacción del mercado a la nueva ley se manifestó en un aumento para proteger su valor bajo la nueva regla de indexación y la extensión de los contratos a tres años», explicaron.

El precio promedio de alquiler en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires fue de $24.549 en julio por un departamento promedio de dos habitaciones y 50 metros cuadrados. Mientras que un apartamento de tres habitaciones y 70 metros cuadrados se alquila por unos 33.323 dólares al mes.

A fines de marzo y mediante un decreto de necesidad y urgencia, el Gobierno congeló los precios de los alquileres, extendió los contratos y ordenó la suspensión de los desalojos hasta el 30 de septiembre de este año.

Cerca del vencimiento de la medida, las entidades que agrupan a los inquilinos exigen su prórroga hasta marzo del próximo año.

A fines de marzo y mediante decreto de necesidad y urgencia, el Gobierno congeló los precios de los alquileres, extendió los contratos y ordenó la suspensión de los desalojos hasta el 30 de septiembre.

El Gobierno analizó el tema, ya sea una prórroga del decreto o también un plan de crédito o subsidio a los inquilinos que les permita pagar las deudas con los propietarios.

“Se está estudiando y trabajando el tema, no solo desde nuestro ministerio. Es un trabajo conjunto que se evalúa con varias entidades”, indicó el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat.

En una encuesta nacional reciente realizada por la Federación Nacional de Inquilinos, se estimó que alrededor de un millón de familias se encontraban en condiciones de ser desalojadas a partir de octubre debido a las deudas acumuladas.

Los datos de la encuesta, realizada con 3.000 inquilinos, arrojaron que el 30% de los inquilinos no pudieron pagar el alquiler del mes de agosto y la mitad acumulaba deudas de dos meses o más de alquiler.

Si bien ordenó el congelamiento de los precios de los contratos de arrendamiento hasta el 30 de septiembre de 2020, el DNU 320/20 establece que la diferencia entre el monto pactado y el que corresponde al pago del congelamiento debe ser abonado en tres cuotas, y un máximo de seis, mensuales, iguales y consecutivos.

La primera de estas cuotas debe pagarse con el alquiler correspondiente al mes de octubre (puede haber intereses compensatorios, pero no punitivos, morosidad o cualquier otra penalización).

Una encuesta realizada a principios de agosto por el Colegio Profesional Inmobiliario de la Ciudad (Cucicba) entre sus inscritos arrojó que el 84,5% de los inquilinos de vivienda en la Ciudad pagaron su alquiler en julio.

Este es un valor similar al de junio, que dio el 85% del nivel de pago, pero sigue siendo inferior al 92% que hizo el pago a tiempo y en mayo.

Entre los que no pudieron pagar el alquiler de su alojamiento, cerca del 8% rescindió el contrato en julio, detalló la escuela. La encuesta abarcó aproximadamente 40.000 propiedades en toda la ciudad, incluidos hogares y negocios.